경매가 완료되면 소멸되는 권리
낙찰결과 그 등기를 포함해서 이후의 모든 등기가 말소되는즉, 말소의 기준이 되는 등기를 편의상 '말소기준등기'고 해보았다.
말소기준등기는 저당권등기, 근저당권등기, 담보가등기(擔保假登記), 압류등기, 가압류등기, 말소되는 전세권등기, 경매신청등기등 7가지 등기(암기함) 중에서 시간적으로 가장 앞선 등기이다. 예를 들어 임차권등기, 소유권이전담보가등기, 전세권등기, 가압류등기 순으로 등기가 되어있다면, 말소기준등기는 소유권이전담보가등기로서 경매가 실행되면 그 등기를 비롯해서 그 이후의 모든 등기는 말소된다. 결국 임차권등기만 남고 나머지는 모두 말소되는 것이다.
낙찰자가 경락잔금을 완납하면 채권자가 배당에서 채권액을 모두 배당받든, 전혀 배당을 받지 못하든 또는 그 일부만을 배당 받든 상관없이 자동으로 소멸되는 권리가 있다. 우리나라의 민사소송법은 소멸주의(消滅主義)원칙을취하고 있으므로 원칙적으로 경매완료와 더불어 등기부는 깨끗해진다. 독자들은 말소기준등기를 공부했으므로 어떤 권리들이 경매와 더불어 소멸되는 것인지 이미 알았으리라고 본다. 다만, 미진했던 부분을 짚어 본다는 의미에서 다시 언급하기로 한다.
1. 저당권/근저당권
채권자의 채권액이 확정되어 있느냐, 아니면 장래의 불특정채권이냐에
따라 확정채권을 담보하는 것이 저당권이고 불특정채권을 담보하는 것이 근저당권인 바, 이 모두는 경매실행과 더불어 순위에 관계없이 모두 소멸한다.
2. 담보가등기
청구권이전청구권 보전가등기와는 달리 담보가등기는 순위에 관계없이
말소되지만 여기서 주의해야 할 것이 있다. 즉, 경매신청등기 전에 청산절차를 끝낸 담보가등기는 저당권등기, 압류등기보다 앞선 경우라면 말소되지 않는다는 점이다. 왜냐하면 담보가등기의 경우 청산절차를 마치면 채권자는 소유권이전청구권을 갖게 되며, 따라서 담보가등기가 소유권이전청구권 보전가등기의 기능을 갖게 되어 낙찰자에게 인수되기 때문이다. 청산절차를 마쳤는지 여부는 가등기권리자를 만나서 확인해 보면 된다.
그런데 문제는 가등기가 보전가등기인지, 담보가등기인지, 정보지나 등기부상 확인되지 않
는다는 점이다. 이런 경우는 입찰 당일날 경매법원의 법대열람을 통해서 배당요구를
했는지 확인해서 배당요구서가 들어와 있으면 담보가등기로 보면 된다. 실무상 가등기가
되어 있는 물건이 그다지 많지는 않으므로 권리분석이 피곤하다고 느끼는 사람은 그런 물건을 회피할 수도 있을 것이다.
3. 압류/가압류
이 역시 순위에 관계없이 말소되지만 여기에도 한가지 예외가 있다.
즉, 과거의 소유자가 진 빛 때문에 설정된 가압류로서 저당권등기와 담보가등기보다 앞서는 것은 말소되지 않는 다는 점이다.
예를 들어 "갑"의 부동산에 "을"이 가압류를 등기해 놓았는데, 훗날 "갑"이 가압류를 말소하지 않은 채 그 부동산을 "병"에게 팔았을 경우, 나중에 "병"의 채권자가 경매를 신청하여 "정"에게 낙찰되었다 하더라도 "을"의 가압류등기는 말소되지 않는다. 따라서 "을"이 훗날 가압류에 따른 재판에 이겨 강제경매를 실행한다면 "병"에게의 소유권이전등기는 원인무효로서 말소되고 낙찰자인 "정" 역시 소유권을 잃게 되므로, 입찰참여자는 등기부등본을 열람하여 가압류등기 당시의 소유자가 현재의 소유자인지 확인하여 동일한 소유자인 경우에 한해서 입찰에 참여해야 하는 것이다.
4. 말소기준등기보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권 이에 관해서는 이미 충분히 이해되었을 것으로 생각된다.
다만, 전세권의 경우에는 비록 말소기준등기보다 앞선 것이라도 3가지 경우에는 말소된다는 것 역시 이미 설명한 바와 같다