명도와 인도

명도와 인도

경매에 있어서 낙찰받는 것 이상으로 중요한 것이 다름아니라 등기와 열쇠다.

소유권이전등기는 이미 설명한 바와 같이 그다지 어렵지 않은데, 현재 살고 있는 사람으로부터 열쇠를 넘겨받는 일은 개인이 혼자 처리하기에는 결코 쉽지가 않다.

따라서 여기서는 이론적인 설명과 더불어 실무에서는 어떻게 처리하고 있는지에 관해서 자세히 설명할 것이니 독자들은 완벽히 숙지(熟知)하고 넘어 가야 할 것이다.

1. 인도명령

소유자(소유자가 채무자이든 아니면 단지 담보를 제공했을 뿐인 물상보증인(物上保證人)이든 상관없다)와 경매신청등기 이후에 세든 세입자는 대금납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청해서 간단히 내 보낼 수 있다. 즉, 낙찰자가 법원에 인도명령신청서(법원에 비치됨)를 제출하면 법원은 서류를 심사하여 별 다른 하자가 없으면 약 15일 정도면 인도명령을 내리는데, 낙찰자가 이 인도명령정본을 집달관 사무실에 제출하면 집달관은 3∼4일 내에 강제로 집을 비우게 해 준다. 이 때 강제집행비용은 낙찰자가 부담해야 하는데 30평 아파트의 경우 약 200만원 정도가 소요된다. 만일 6개월이 넘어 버리면 명도소송의 대상이 되므로 주의해야 한다.

2. 명도소송

경매신청등기 이전의 세입자는 명도소송이라는 정식재판을 거쳐서 내 보내야 하는데, 이 재판 역시 간단한 편이어서 혼자서 소송을 제기해도 되고 변호사를 선임한다 하더라도 수임료가 약 100만원 정도로 저렴한 편이다. 재판이 종료되면 판결문을 가지고 집달관 사무실에 명도를 신청하면 된다. 이 명도소송은 빠르면 3개월, 늦으면 약 6개월 정도 소요된다. 결국 빠르고도 깔끔한 명도를 원하는 입찰자, 그리고 소송을 매우 싫어하는 입찰자라면 차라리 처음부터 소유자가 살고 있는 집으로 선택해서 입찰하는 것도 좋은 방법이 될 것이다.

3. 실무

지금부터는 실무에서의 처리방법을 설명할 것이니 독자들은 잘 익혔다가 응용하기 바란다. 우선 실무에서는 대금을 납부하자 마자 곧바로 인도명령을 신청한다. 명도소송의 대상이라면 일단 세입자를 만나서 적정한 이사비를 제시하고 그의 의견을 물어 본 후, 과도한 이사비를 요구하거나 아니면 이사비를 받는다 해도 절대로 못 나가겠다고 우기면 소송을 제기한다. 어떻든 인도명령신청서를 세입자에게 보여 주고 나서 세입자에게 어떻게 할 것이냐고 물어 본다. 즉, 법대로 처리하는 것이 좋겠느냐 아니면 이사비를 강제집행비 정도로 맞춰 줄 것이니 이사비를 받고 나가겠느냐 하는 것을 물어 보는 것이다. 세입자 역시 강제집행이 되면 동네가 시끄럽고 창피할 뿐만 아니라, 1원 한장 못 받고 강제로 쫓겨나느니 차라리 다만 몇 푼이라도 받고 조용히 나가는 방법을 선택하는 것이 좋다는 것을 알고 있기 때문에 거의 예외없이 순순히 응하는 편이다.

다만, 때때로 턱없이 높은 이사비를 요구하기도 하는데, 이런 때는 할 수 없이 강제집행을 선택하는 것이 좋다. 그리고 눈물로 호소하면서 돈이 없으니 몇 달만이라도 더 살게 해 달라고 부탁하는 경우도 있는데, 이런 때는 낙찰자의 입장에서 봐 줄 수 있는 상황인가를 검토해서 결정하면 될 것이다. 즉, 자기도 이미 집을 빼서 바로 입주해야 하는 상황이라면 역시 강제집행을 신청할 수밖에 다른 방법이 없을 것이다. 일단 그런 집에 세를 들어 사는 사람의 불찰이 크고, 또 만일 소유자 입장에서도 이미 많은 돈을 저당으로 빼 내 쓴 상황이므로 그리 억울해 할 필요도 없다.

그 이외에도 경매상담전문회사에서는 다른 노하우를 많이 가지고 있지만, 이것은 지면으로 문자화하기가 다소 거북하여 이 책에 모두 적지 못하는 점을 독자들은 양해해 주시기 바란다