임차권 상황별 경매시 권리진단

임차권 상황별 경매시 권리 진단

*선순위 담보권 : 임차주택에 설정된 저당권, 담보가등기, 전세권, 가압류(또는 압류)중 가장 앞선것. 단, 전세권은 경매를 신청한 전세권 또는 약정기간이 없거나 경매등기 이후 6개월 이내에 기간이 만료되는 전세권만 해당.

설 정 순 서	낙찰자 대항력	우선 배당권	경 매 대 응
입주,주민등록ㅡ선순위담보권	○	×	계약만료까지 살고 낙찰자에게 보증금 전액반환 요구.
입주,주민등록,확정일자ㅡ선순위담보권	○	○	낙찰자에게 반환받거나 경매대금에서 배당받는 것중 택일.
입주,주민등록ㅡ선순위담보권ㅡ확정일자	○	○	낙찰자에게 반환받거나 경매대금에서 배당받는 것중 택일. 배당을 선택할 경우 확정일자 순서상 밀려 전액을 배당받지 못하면 나머지를 낙찰자에게 요구.
입주ㅡ선순위담보권ㅡ주민등록	×	×	낙찰자에게도,배당에서도 보증금을 받을 수 없음. 낙찰일 전까지 서둘러 확정일자를 받으면 확정일 순서대로 배당가능.
입주ㅡ선순위담보권ㅡ주민등록ㅡ확정일자	×	○	확정일을 기준으로 다른 저당권과의 선후를 따져 순서대로 배당.
입주,확정일자ㅡ선순위담보권ㅡ주민등록	×	○	주민등록 다음날을 기준으로 순서에 따라 배당.
주민등록ㅡ선순위담보권ㅡ입주	×	×	원칙적으로 낙찰자에 대항력 없음. 서둘러 확정일자를 받아 법원에 배당요구를 하는 것이 안전.
주민등록ㅡ선순위담보권ㅡ입주ㅡ확정일자	×	○	확정일을 기준으로 순서에 따라 배당.
주민등록,확정일자ㅡ선순위담보권ㅡ입주	×	○	원칙적으로 입주일을 기준으로 배당.
선순위담보권ㅡ입주,주민등록	×	×	배당 불가. 낙찰일 전까지 서둘러 확정일자를 받고 배당요구를 하면 확정일 순서에 따라 배당.
선순위담보권ㅡ입주,주민등록ㅡ확정일자	×	○	확정일을 기준으로 순서에 따라 배당.
선순위담보권ㅡ입주ㅡ경매등기ㅡ주민등록,확정일자	×	○	확정일이 낙찰일 전일 경우에 한해 확정일 순서에 따라 배당.
선순위담보권ㅡ경매등기ㅡ입주,주민등록ㅡ확정일자	×	○	"

채권자 물먹이는 해방공탁

* 변제공탁 vs 해방공탁

내용＼구분	변제공탁	해방공탁
법원의 통지의무	반드시 송달	의무없슴
공탁금액	원금+지연이자+소송비용을 충당할 충분한 금액	가압류 청구금액
공탁에 의한 "가압류집행취소결정"에 대한 항고 가능 여부	불가능	즉시항고 가능하나 실익없슴

 해방공탁은 가압류채권자가 해놓은 가압류금액 만큼만 가압류채무자가 가압류를 지울 수 있는 방법이다.

 그러므로 가압류시에는 채권금액(각종이자, 비용등~)을 감안하여 충분히 하는 것이 안전하다. 가압류채무자가 가압류를 지우기 위해 해방공탁을 하면 가압류는 지워지고 나중에 소송으로 채권금액 변제에 대한 확정판결을 받아도 해방공탁된 가압류 금액만 구제 가능하다.

경매함정연구 : 임대차의 법률관계

# 대항력의 요건

주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록 전입신고를 마친 다음날부터 발생한다. (주택임대차보호법 3조 1항)인도와 전입신고를 모두 다 해야하므로 전입신고를 하지 않은 경우는 대항력이 발생하지 않는다. 이하에서는 판례를 중심으로 문제되는 경우를 알아본다.

1. 임대차 계약자와 전입신고자가 다른 경우

 주택임대차보호법 3조 1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 구정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지의 여부에 의하여 판단되어야 한다. 따라서 임차인을 제외한 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 이전된 경우에도 대항력은 인정된다.

뿐만아니라 임대차 계약자는 인도 받지도 않고 주민등록을 하지도 않았더라도 대항력이 인정되는 경우가 있는데, 예를들면 전차인(임차인으로부터 다시 임차한 자)이 대항요건을 갖춘 경우, 미성년자의 아버지가 계약하고, 미성년자만이 전입하고, 거주하고 있는 경우에도 대항력은 인정된다.

2. 전입신고를 잘못한 경우

 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다.

임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문에 대항력이 생기지 않는다. 따라서 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있다.

3. 공무원의 실수로 주민등록부가 잘못 작성된 경우

 임차인이 전입신고를 올바르게 (즉 임차건물 소재지 지번으로)하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 설사 담당 공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 영향을 끼칠 수는 없다.

4. 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우

 신축중인 연립주택 중 1층소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 `1층 201호`라고 전입신고를 마쳤는데, 준공후 그 주택이 공부상 `1층 101호`로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다. 예를 들어 주민등록전입신고를 `라동 101호`로 마쳤더라도, 준공검사 후 실제로는 동표시가 `가동`으로 등재되고 그에따라 등기부도 `가동 101호`로 보존등기 됨으로써 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 된 경우에는 보호를 받을 수 없다. 왜냐하면 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문이다. 이 경우에는 주민등록을 가동 101호로 정정하여야 그때부터 비로소 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 된다.

5. 다세대주택을 임차하면서 지번으로만 전입신고한 경우

 다세대주택(여러 가구가 거주할 수 있는 건물중 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택)을 임차하면서 주민등록상에 주택소재지의 지번만 기재되어 있고 동호수 표시는 기재되어 있지 않은 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

왜냐하면 주민등록법 시행령 제 5조 제5항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동.호수를 기재하도록 규정하고 있고(예: ○○빌라 ○동 ○호), 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제 3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동.몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문이다. 다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택(1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되었으나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택)의 층.호수는 편의상 구분하여 놓은 데 불과하고 주민등록법 시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 주택 소재지의 지번만 기재하여도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법 시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 가구란의 지분표시 뒤에 각 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임으적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 당족주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부른대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못알고, 이에 따라 전입신고를 `연립 - 101`로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

6. 두 필지 위에 축조된 주택에의 전입신고

 두 필지 위에 신축된 다가구용 단독주택을 임차하여 그 중의 하나인 한 지번에만 전입신고한 경우에도 주택임대차보호법상의 대항력은 인정된다. 왜냐하면 건축법 제 2조 제 2항 제1호, 같은 시행령 제3조 제 1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정과서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문이다.

7. 일시적으로 주민등록을 이전한 경우

 주택을 임차하여 주민등록전입시고까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입하였으나 그 사이에 저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시된 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 없다.

임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다

고 하여도 대항력을 상실하고 그 후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 없게 된다. 다만 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 경락인에게 대항할 수 있게 된다. 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔채 임차인만 주민드록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.