후순위 저당권자의 대위가 허용되지 아니하는 경우

후순위 저당권자의 대위가 허용되지 아니하는 경우?

(사례) 

부동산	A	B	C
낙찰대금	300만원	200만원	100만원
순위1번	공동저당권자 갑 300만원	공동저당권자 갑 300만원	공동저당권자 갑 300만원
순위2번	저당권자 을 200만원
순위3번		일반채권자 병	일반채권자 병

(동시배당의 경우)

공동 저당 목적 부동산 중 어느 부동산에 대하여 경매가 실시되느냐에 따라 후순위저당권자의 이해가 엇갈리게 되는 경우가 있다. 이때 A,B,C 각 부동산에 대한 낙찰대금이 동시에 배당되면 갑은 A부동산으로부터 150만원, B부동산으로부터 100만원, C부동산으로부터 50만원을 배당받고 완전한 만족을 얻는다.

(후순위저당권자 을이 보호를 받지 못하는 경우)

을은 A부동산으로부터 갑이 변제 받고 남은 150만원을 배당받기는 하지만 나머지 50만원(=200-150)은 변제 받지 못한다. 이때 을은 B,C 부동산의 잔존가치(B부동산은 200만원-100만원=100만원, C부동산은 100만원-50만원=50만원)으로부터 변제받을 수 없다. 이는 이시(異時)배당의 경우가 아니기 때문이다.

(후순위 저당권자 을이 보호를 받는 경우)

만약 갑이 B부동산과 C부동산에 대하여만 먼저 경매를 신청하였다면 갑은 B부동산으로부터 200만원, C부동산으로부터 100만원을 배당받아 완전한 만족을 얻게 된다. 이에 따라 A부동산 위의 갑의 공동저당권은 소멸하고 A부동산 위의 을의 저당권은 순위가 상승하여 1번저당권이 됨으로써 완전한 만족을 얻게 된다.

(선순위공동저당권자의 경매신청과 후순위저당권자의 운명)

갑이 어느 부동산에 대하여 먼저경매를 시청하느냐에 따라 을의 이해가 엇갈리게 된다. 그러나 을이 A부동산에 대해 2번 저당권을 설정받을 때는 A가 공동저당권을 실행하면 자기가 채권 전액을 변제 받지 못하게 되었다 하더라도 어쩔 수 없다. 후자의 경우는 우연한 사정에 의해 이익을 보게 된 것에 불과하다.

후순위 저당권자의 대위가 허용되는 경우 배당순위는?

(사례) 

갑이 300만원의 채권을 위하여 A부동산과 B부동산에 관하여 순위 1번의 공동저당권을 가지고 있고, 을이 300만원의 채권을 위하여 A부동산에 관하여 2번 저당권을 가진 경우

부동산	A	B
낙찰대금	400만원	200만원
순위1번	공동저당권자 갑 300만원	공동저당권자 갑 300만원
순위2번	저당권자 을 300만원

(A부동산만 경매신청한 경우)

갑이 A부동산만을 경매에 부쳐 그 낙찰대금 400만원을 배당하는 경우 갑은 채권 300만원 전액의 변제를 받고 을은 그 잔액 100만원만 변제를 받게 된다. 후순위저당권자의 대위의 문제는 B부동산만이 대금 200만원에 매각되었다고 가정하는 경우에 을이 변제 받을 수 있는 액을 규정한 것이다. 그런데 실제로 B부동산이 아직 경매되지 않은 상태에 있다면 갑이 B부동산으로부터 변제받을 수 있는 금액, 즉 을이 갑을 대위할 수 있는 범위는 B부동산이 실제로 겨매될 때까지는 판명되지 않는다.

(A,B 부동산을 동시에 경매신청한 경우)

만약 공동저당권자 갑이 A,B부동산을 모두 경매에 부쳐 A,B부동산이 동시에 경매되어 경매대금이 동시에 배당되면 갑은 A부동산의 대금으로부터 200만원, B부동산의 대금으로부터 100만원의 변제를 받게 된다. 이때 B부동산이 동시에 경매되어 분할 부담하게 될 100만원에 관하여 을은 갑을 대위하여 B부동산의 대금으로부터 변제받을 수 있다. 이와 같은 법리는 B부동산 위에 순위2번의 다른 저당권자가 있는 경우에도 마찬가지다.

(경매법원의 입장)

A부동산의 경매대금을 배당하는 경우에는 경매법원은 을의 대위의 문제를 고려할 필요없이 갑에게 대금 300만원, 을에게 그 잔액 100만원을 교부하여 사건을 종료하면 된다. 다만, 그 후 B부동산에 대하여 경매가 실시되어 매각대금을 배당하는 때에는 갑의 채권액을 이미 경매가 실시된 A부동산의 경매대가와 B부동산의 경매대가에 따라 안분하여 을에게 100만원을 배당하여야 한다.

(후순위 저당권자의 입증 책임)

갑이 A부동산의 대가에서 변제를 받은 사실은 을이 B부동산에 대한 경매절차에 있어서 증명하여야 하며 경매법원이 직권으로 이 사실을 조사할 의무는 없다.

후순위저당권자의 대위가 허용되는 경우 배당 순위?

(사례)

부동산	A	B
낙찰대금	300만원	200만원
순위1번	공동저당권자 갑 400만원	공동저당권자 갑 300만원
순위2번	저당권자 을 200만원	저당권자 병 100만원

(A부동산만 경매가 실시된 경우)

갑은 낙찰대금으로부터 300만원의 변제를 받고도 아직 100만원의 채권이 남아 있으므로 을은 변제받을 수 없다.

(A,B부동산이 동시에 경매가 실시된 경우)

A,B부동산이 동시에 경매되어 낙찰대금이 동시에 배당되었더라면 갑은 A부동산의 낙찰대금으로부터 240만원(400*300/300+200), B부동산의 낙찰대금으로부터 160만원(400*200/300+200)을 각 변제받을 수 있었을 것이므로, 을은 B부동산 위의 갑의 공동저당권에 기하여 갑의 100만원의 잔액채권의 변제를 정지조건으로하여 대위할 수 있다.

(B부동산에 대하여 경매가 실시된 경우)

후일 B부동산이 200만원에 경매된 때에는 갑은 B부동산의 분할부담액 160만원으로부터 위 잔액채권 100만원을 변제 받고 나머지 60만원을 후순위저당권자 을이 배당받게 된다. 다른 후순위저당권자인 병은 200만원에서 160만원을 공제한 40만원을 변제받게 된다.