소액임차인의 최우선 변제권

소액임차인의 최우선변제권

주택임대차보호법에서는 소액임차인이 임차주택의 경매기입등기 이전에 대항력(입주와 주민등록)을 갖추면 경매된 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의1 범위내에서 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다라고 규정, 사회적 약자인 서민들에게 최소한의 생활안전 보장책을 마련해 주고 있다. 2001년 9월 15일부터 시행에 들어간 임대차보호법 시행령에서는 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 수도권중 과밀억제권역은 보증금 4천만원이하, 광역시(인천광역시 제외)는 3천5백만원이하, 그 밖의 지역은 3천만원 이하인 임차인으로 확대하였고, 소액보증금 중 일정액도 수도권중 과밀억제권역은 1천6백만원이하, 광역시(인천광역시 제외)는 1천4백만원이하, 그 밖의 지역은 1천2백만원 이하로 인상. 조정하였다.

그러나 위 일자 이전에 저당권 등을 설정한 권리자에 대해서는 종전 규정이 그대로 적용된다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당되더라도 구법하에서는 소액임차인에 해당되지 않았다면 구법하에서 설정된 저당권자 등에게는 소액임차인으로써의 우선변제권을 주장할 수 없다. 예를 들면 2001년 9월10일 근저당권이 설정된 서울소재의 주택을 2001년 9월20일 보증금 4,000만원에 임차하였다면 임차인은 현재에는 소액임차인에 해당되어 보증금중 1,600만원을 최우선으로 변제받을 수 있지만 근저당설정일이 2001년 9월15일 이전이므로 임차인은 그 이전의 법을 적용받으므로 소액임차인에 해당되지 않는다. 만일 보증금이 3,000만원 이하였다면 구법에서도 소액임차인에 해당되므로 보증금 중 1,200만원은 근저당권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 것이다.

구 분	서울시 및 광역시 (군지역 제외)		기 타 지 역
	보증금한도	보 호 금 액	보증금한도	보 호 금 액
84.01.01-87.11.30	300만원 이하	300만원 까지	200만원 이하	200만원 까지
87.12.01-89.12.29	500만원 이하	500만원 까지	400만원 이하	400만원 까지
89.12.30-95.10.18	2,000만원 이하	700만원 까지	1,500만원 이하	500만원 까지
95.10.19-01. 9.14	3,000만원 이하	1,200만원 까지	2,000만원 이하	800만원 까지
01.09. 15 - 현 재	-과밀억제권역 4,000만원 이하	-과밀억제권역 1,600만원 까지	3,000만원 이하	1,200만원 까지
	-광역시(인천제외) 3,500만원 이하	-광역시(인천제외) 1,400만원 까지

[ 소액임차인에 관한 규정의 개정경과 ]

서울특별시	전 역
인천광역시	강화군, 옹진군
	중 구	운남동, 운북동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동,
	서 구	대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동
	연 수 구	송도매립지, 남동유치지역 제외
경 기 도	의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시
	남양주시	호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함
	시 흥 시	반월 특수지역 제외