우선변제 요건

● 우선변제의 요건

확정일자 임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 임차한 건물이 경매가 진행되기 전에 입주와 주민등록 전입신고를 하여 대항력의 요건을 갖추어야 한다. 또한 이미 갖춘 대항력을 최소한 낙찰기일까지는 계속 유지하여야 하며, 만약 그 경매절차가 대금미납이나 항고심등에서의 취소 등으로 신경매 또는 재경매될 경우 신경매 또는 재경매의 낙찰기일까지가 대항력 유지의 종기가 되므로 가능하면 대금납부일까지는 대항력을 유지하는 것이 바람직하다.

사례 1 : 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인의 지위

저는 주택을 임차하여 입주와 주민등록 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 그 후 집주인이 은행에서 대출을 받아 집에 근저당을 설정한 후 그 대출금을 갚지 못해 현재 제가 임차한 주택에 경매가 진행중에 있습니다. 이런 경우 저는 주택임대차보호법상 어떤 보호를 받을 수 있는지요?

귀하는 근저당권자보다 우선하여 대항력과 우선변제권을 갖추었으므로 첫째, 그 집을 낙찰받은 사람에 대하여 귀하가 남은 임대기간동안 살수 있음을 주장할 수 있고 임대기간이 만료되면 임대보증금을 돌려받을 때까지 임차한 주택을 비워주지 않아도 됩니다. 둘째, 경매절차에서 배당요구를 하여 임대보증금을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 중요한 것은 이 두 가지 권리 중 어느것을 행사할 것인가는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있습니다.

또한 경매절차에서 배당을 요구하여 우선변제권을 행사하였음에도 임차보증금 전액을 배당받지 못하였다면 나머지 보증금은 다시 경락인에게 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 참고적으로 위 근저당설정이후 보증금을 인상한 부분이 있다면 그 인상된 보증금에 대해서는 경락인에게 대항하거나 우선변제를 주장할 수는 없습니다.

사례 2 : 선순위저당권이 있는 경우의 확정일자를 갖춘 임차인

저는 주택은행에 1천만원이 융자된 주택을 임차하여 입주하고 전입신고와 계약서에 확정일자를 받고 지금까지 살고 있습니다. 그런데 집주인이 융자금을 갚지 못해 매우 불안하며, 혹시 이로 인해 경매가 진행되지나 않을까 몹시 걱정스럽습니다. 저는 이런 경우 어떻게 대처해야 하는지요?

위와 같은 경우가 임대차에 있어서 가장 흔히 볼 수 있는 사례일 것입니다. 우선 대항력(입주와 주민등록)을 갖추었으므로 주택이 다른 사람에게 양도되었을 경우에는 새로운 소유자에게 임대기간이 남았음을 사유로 남은 임대차기간동안 살 수 있고, 또한 기간이 만료되면 전세금을 반환 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 하지만 문제는 앞으로 집이 경매신청이 될 경우인데, 귀하께서는 경매기입등기전에 대항력을 갖추었으나 그 대항력을 갖추기 전에 선순위 저당권이 있으므로 경락인에게는 대항할 수 없고 따라서 위와 같은 권리는 인정되지 않으므로 집이 경락되면 경락인에게 집을 비워줘야만 합니다.

다행이 경락대금이 많아서 주택은행 융자금을 변제하고도 남는 돈이 있다면 계약서에 확정일자를 받았기 때문에 귀하보다 늦게 근저당을 설정한 사람들이나 일반채권자들 보다는 우선하여 변제받을 수 있습니다. 또 다른 방법으로는 집주인의 주택은행 채무를 귀하가 대신 변제하여(집주인에게는 귀하가 변제해준 금액에 대해서 구상권행사) 귀하보다 선순위의 저당권이 말소되면 다시 대항력과 우선변제권을 갖추게 되고, 이를 통해 경락인에 대하여 대항할 수 있음은 물론 경매절차에서도 배당요구를 하여 임대보증금을 우선변제 받을 수 있고 남은 임대기간동안 살 수 있으며 임대보증금 전액을 변제받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.

사례 3 : 계약서를 다시 작성한 후 받은 확정일자의 소급적용여부

저는 임대차계약서에 확정일자를 받아 보관하던 중 계약서를 분실하였는데 계약서를 다시 작성하여 확정일자를 받으면 소급하여 법적용을 받을 수 있는지요?

계약서를 다시 작성하더라도 처음 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자 부여기관의 부여업무 처리는 단순히 계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고 계약조건이나 보증금액수 등의 계약자료를 남겨두지는 않기 때문입니다. 따라서 그 사이에 임차한 주택이 경매되면 우선변제권을 주장할 수 없게 되므로 하루라도 빨리 계약서를 다시 작성하여 확정일자를 받는 것이 현실적으로 선택할 수 있는 최선의 방법입니다. 물론 확정일자와 보증금액수 등을 다른 방법으로라도 증명할 수 있다면 구제받을 수는 있습니다.(참조:대법원 96다12474 판결).