부동산의 훼손등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

부동산의 훼손 등으로 인한 매각목적물의 하자와 담보책임

매각절차상으로는 목적물의 훼손이나 중대한 권리관계의 변동의 경우에는 민사집행법121조6호(매각허가에 대한 이의신청), 127조1항(매각허가결정에 대한 취소신청)에 의하여, 목적물의 멸실이나 권리이전을 할 수 없는 사정이 명백한 경우에는 동법 96조 1항(매각절차의 취소)에 의하여 처리할 것이다.

(가)담보 책임의 요건

매도인의 담보책임이 발생하는 것은 경매한 물건 또는 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하거나(민법570 내지 573조) 또는 수량부족이거나 일부멸실(민법574조), 제한물건이 있는 경우(민법575조), 저당권 등이 행사된 경우(576조) 등으로 매수인이 완전한 권리를 취득할 수 없는 경우에 한하며 하자담보책임규정(민법580조 1항)은 적용되지 않는다.

즉 추탈 담보책임(권리의 하자로 인한 담보책임)에 한한다. 이러한 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 매각절차는 유효하게 이루어 졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 매수인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게되는 경우에 인정되는 것이고 매각절차 자체가 무효인 경우에는 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다(대판 1991.10.11. 91다21640, 대판 1993.5.25. 92다15574)

(나) 담보책임의 내용

매수인은 제1차 적으로 채무자에 대하여 각 해당조문(민법570조내지577조)이 규정하는 바에 따라 계약의 해제 또는 매각대금의 감액을 청구할 수 있다(민법578조2항)

(다) 담보책임의 행사 방법

담보책임의 매각절차 외에서 별소에 의하여 청구할수 있지만, 매각절차진행 중에 담보책임의 사유가 발생할 수 있으므로 매각절차 내에서 청구하는 것도 가능하다.

①매수의 목적을 달성 할 수 없는 경우 : 매수인이 매각부동산의 권리에 흠이 있어 매수의 목적을 달할 수 없기 때문에 담보책임을 추구하려고 할 때에는 ㉠최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청(민집121조6호)을, 매수인은 대금을 납부할 때가지 매각허가결정의 취소신청(민집127조1항)을 할수 있고 ㉡ 대금납부 후 배당전인 때에는 집행법원에 대하여 매각허가결정에 의한 매매를 해제하여 납부한 대금의 반환을 청구할 수 있다(대결1997.11.11 96그64).

②대금감액을 청구할 경우 : 해제를 하지 않고 대금의 감액만을 청구하고자 할 때에는 ㉠ 대금납부 시까지는 집행법원에 대하여 대금의 감액을 주장할 수 있을 것이며(대결1973.12.12 73마912, 대결 1979.7.24 78마248), ㉡대금 납부후 배당실시 전인 때에는 감액분의 대금의 반환청구 할 수 있다.