부동산 경매의 권리분석 포인트

부동산 경매의 권리분석

의의

경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적하자(오손,파손, 내용연수(耐用年數)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있다. 본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는 완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리 문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면 경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다하다. 경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고 달려있다고 해도 과언이 아니다. 특히 주택은 임차관계가 얽히고 섥혀있기 때문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금및 대항력 유무 여부를 사전에 점검해야 한다.

권리분석은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있는데, 부동산등기부 분석과 주택임차인 분석이 이에 해당된다.

▶ 부동산등기부 분석은 경매결과 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 여부를 파악하는 것이고,

▶ 주택 및 상가임차인 분석은 경매결과 임차권이 소멸되지 않아 낙찰자가 매각대금 이외에 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 여부만을 분석하면 권리분석은 완벽해진다

권리분석의 핵심

1.등기부등본 보는 방법

권리분석을 하기 위하여는 부동산등기부등본을 참조하여 분석하여야 한다. 부동산등기부는 부동산과 관련한 권리의 변동(=권리의 발생, 변경, 소멸)이 있을 경우에 공적 장부인 부동산등기부상에 표시됨으로 권리변동이 있게 되는 것이다. 예로서 주택을 매입한 후 이를 매수자 명의로 등기하여야만 매수자는 소유권자로서 권리를 주장할 수 있는 것이다.

▶ 부동산등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있고 그 내용은 다음과 같다.

(1) 표제부(表題部)

표제부란 부동산의 얼굴이다. 즉, 부동산의 외관을 표시하는 곳이다. 아파트면『아파트』로, 근린생활시설이면『근린생활시설』로 표시된다. 그리고 부동산의 크기를 표시하는 곳이다. 면적이 얼마인지, 층수가 몇 층인지를 표시한다.또한 부동산의 소재지와 번지, 지목, 구조 등이 표시된다.

예) 광진구 자양동에 소재하는 부동산의 경우『서울시 광진구 자양동 630-38 대, 철근콘크리트조 슬래브지붕』등으로 표시된다.

(2) 갑구(甲區)

갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재가 된다. 예로서 소유권 보존등기, 소유권 이전등기, 가등기, 가압류등기, 가처분등기, 예고등기, 압류등기, 환매등기, 경매기입등기등이『갑구』에 기재가 된다.

(3) 을구(乙區)

을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 기재된다.

다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다. “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.

우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다. 이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.

* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기전에는 피하는 것이 좋다.

2.물권과 채권의 이해

 (1) 물권(物權)이란?

물권이란 부동산이라는 물건을 직접 지배하여 사용․수익․처분할 수 있는 권리를 말하는데, 물권의 대표적인 예는 소유권이다. 아파트를 예로 들어보자. 아파트에 대한 소유권을 가지고 있는 사람은 그 아파트를 마음대로 사용할 수 있는 권리와 아파트를 다른 사람에게 임대하여 수익을 취할 수 있는 권리, 그리고 필요한 경우 아파트를 처분(=매각 또는 담보제공 등)할 수 있는 권리가 있다.

이렇듯 물권은 남에게 구애받지 않고 부동산을 직접적이고 배타적으로 지배하여 이익을 얻는 권리를 말한다. 물권의 종류로는 8가지가 있는데, 경매투자자 입장에서는 지상권과 전세권 그리고 저당권 및 유치권 정도만 숙지한다면 큰 무리는 없을 것이다.

(2) 물권의 종류

1) 소유권

소유자는 법률이 정하는 범위 내에서 그 소유물을 사용․ 수익․처분할 수 있다.

2) 점유권

소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우 발생되는 권리이다. 예로서 소매치기가 지갑을 훔쳤다면 현재 지갑의 소유자는 지갑을 점유하고 있는 소매치기가 되는 것이다. 이렇듯 지갑이라는 물건을 사실상 지배하고 있는 소매치기는 법률적으로는 처벌의 대상이 될지언정 사실상태로서 지갑의 점유자가 되는 것을 점유권이라고 한다.

3) 지상권

타인의 토지에 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 지상권은 타인의 대지 상에 건물 등을 소유하기 위해 설정하는 권리로서, 지상권을 가진 자는 지상권 설정기간동안 지료를 지급하면 타인의 대지를 자기의 이익을 위해 사용할 수 있는 권리가 주어지는데, 말소기준권리 이전에 지상권이 설정되어 있다면, 이 지상권은 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다.

소멸되지 않는 지상권이 있는 대지를 낙찰받는다면 지상권 설정기간이 끝날 때까지 그 대지를 사용할 수 없고, 나아가 지상권이 만료되는 시점에 지상권자가 지상권 기간에 대한 갱신청구를 할 수 있고, 낙찰자 즉 토지소유자가 이를 거절한다면 지상권 만료 당시 대지 상에 지상권자 소유의 건물 등이 있을 경우 이를 매수하여야 하기 때문에 인수되는 지상권이 있는지는 부동산등기부를 통해 확인하여야 한다.

4) 지역권

타인의 토지를 자기 토지의 이익에 이용하는 권리로서, 예를 들자면 자기 토지 상에 통행로가 없을 경우 타인 토지 상에 지역권을 설정하면 타인 토지의 일부를 통행로로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 지역권은 지상권․전세권과 함께 용익물권에 해당되어 역시 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있다면 낙찰자에게 인수되는 권리에 해당된다.

5) 전세권

전세금을 지급하고 전세권이라는 물권을 등기한 후 타인의 부동산을 용도에 따라 사용․수익하는 권리를 전세권이라고 한다. 전세권은 용익(用益)물권에 해당하나 때로는 전세권에 기하여 경매신청도 할 수 있는 즉, 전세목적물을 처분할 수도 있는 담보물권적인 성격이 있어, 특수한 용익물권이라고도 한다.

전세권도 지상권․지역권과 마찬가지로 말소기준권리보다 먼저 설정되었다면 원칙은 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하여야 하나, 선순위 전세권일지라도 최초 매각기일 이전까지 채권계산서를 제출하면 경매로 소멸하게 되어 배당절차에서 전세금을 반환받을 뿐이다

6) 유치권 : 시계수리비

유치권이란 특정 물건에 대하여 생긴 채권을 변제받을때까지 물건을 점유만 하면 생기는 권리로서, 예를 들면 건축업자가 자기 자금으로 건물을 건축하였으나 건축비를 받지 못한 상태에서 건물을 점유만 하면 채권확보가 되는 권리로서(⇒유치권의 경우 물권임에도 불구하고 등기를 요하지 않음),

유치권이 성립된 건물이경매신청되어 낙찰되었을 경우 유치권자는 낙찰자로부터 건축비를 전액 반환받을 권리가 있어, 특히 신축건물에 대한 입찰시 유치권 존재여부에 대한 신경을 곤두세워야 한다.

7) 질권 : 전당포

돈을 빌려 주면서 물건을 질(質)로 잡고 채무자가 채무변제를 하지 않을 경우 질로 잡은 물건으로부터 채권자가 자기 채권에 대하여 우선 변제받을 수 있는 권리로서, 예를 들자면 전당포에 물건을 맡길 경우 전당포 주인은 원금 및 이자를 회수하기 위해 그 물건을 처분할 수 있는 권리를 말한다.

8) 저당권

부동산을 담보로 하여 저당권을 설정한 후 돈을 빌려 준 후 채무자가 변제기일에 빚을 갚지 않을 경우 저당권자인 채권자는 저당권을 설정한 부동산을 처분(⇒담보권실행 = 임의경매신청)하여 후순위 권리자에 우선하여 자기 채권을 변제받을 권리(=우선변제권)로서, 담보물권의 대표적인 예이다.

(3) 채권이란?

물권을 특정 물건(=부동산)에 대한 배타적이고 독점적인 지배권이라고 한다면 채권은 특정인으로부터 일정한 행위를 청구할 수 있는 청구권에 불과하다. 임대차를 예로 들면 임차인은 임대인에 대하여 보증금을 지급할 의무가 있고, 반면 임차목적물의 명도를 요구할 권리가 있으며, 임대인은 임차인에 대하여 보증금을 지급받을 권리가 있고, 반면 임차목적물을 임차인에게 명도해 줄 의무가 있는 것이다. 이렇듯 임대인과 임차인간의 관계와 같이 특정인에 대하여만 발생되는 청구권이 채권인 것이다.

채권은 물권과 같은 절대권이 아닌 상대방에 대한 청구권이기 때문에 시간의 선후를 떠나서 동등한 지위를 가지게 되어 우선변제권이 없고, 이에 일반채권자들의 지위는 평등하다(=채권자 평등주의).

예로서 채무자의 재산이 5천만원이고 일반채권자 2명의 채권액이 각각 5천만원이면 청구 선후를 따지지 않고 각 채권자들의 채권액 비율로 나누어진다. 즉, 채권자들은 2천 5백만원씩 배분받는다.

3.말소기준등기

의의

 - 낙찰결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 즉 말소의 기준이 되는 등기이다.

 - 저당권등기, 근저당권등기, 담보가등기(擔保假登記), 압류등기, 가압류등기, 경매신청등기 등 6가지 등기(암기할 것) 중에서 시간적으로 가장 앞선 등기로서, 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는 등기이다.

 - 이 말소기준등기라는 개념만 정확히 이해한다면 권리분석의 약 90%를 마스터한 것이다.

 - 이 개념을 마스터한다면 권리분석을 위하여 인수주의(引受主義)나 말소주의(抹消主義)등의 개념이나 복잡한 도표같은 것이 전혀 불필요하다.

4.경매가 완결되면 소멸되는 권리

1. 저당권과 근저당권

2. 담보가등기

3. 압류와 가압류등기

4. 말소기준등기보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권

말소기준등기의 개념에 따라서 그 이후의 모든 등기가 말소되는 것이다.

5.경매가 완결되어도 낙찰자가 부담하게 되는 권리

 - 우리 민사집행법은 소멸주의원칙이지만 예외적으로 인수주의(引受主義)를 취하는 경우도 있다.

 - 다만 낙찰자가 인수해야 한다고 해서 무조건 입찰참여를 거부할 필요는 없다.(왜냐하면 그 권리를 인수하고 나서도 남는 것이 있다고 판단되면 입찰에 참가해도 되기 때문)

- 그러나 소유권과 밀접히 관련된 등기(보전가등기, 가처분등기, 지상권등기, 예고등기 (豫告登記)) 등은 피해야 한다.

1) 말소기준등기보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 보전가등기, 가처분, 환매등기, 임차권등기, 대항력 갖춘 주택.상가 임차권

(1) 말소기준등기보다 앞선 전세권등기

 - 말소기준등기보다 후에 설정된 전세권등기는 이유여하를 막론하고 말소된다.

 - 말소기준등기보다 앞선 전세권등기는 말소되지 않는 것이 원칙이다.

 - 말소기준등기보다 앞선 전세권등기라도 말소되는 경우

 (가) 경매신청자의 전세권

 (나) 입찰기일까지 배당요구한 자의 전세권(민사집행법 제91조 제4항 단서)

 (2) 환매등기(還買登記)

 매도인이 매매계약과 동시에 매매목적물을 다시 살 권리를 보류하고, 부동산의 경우에 5년 안에 그 권리를 행사하여 목적물을 다시 사는 것을 환매라고 하는 바, 환매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기하면 제3자에 대하여도 그 환매의 효력이 미치게 된다.(민법 제590조, 제591조, 제592조)

(3) 대항력 갖춘 주택. 상가임차권

(4) 등기끼리의 우선순위

 - 원칙적으로 접수일순서에 따른다.

 - 만일 접수일이 같으면 동구(同區)끼리는 순위번호에 따르고 별구(別區)끼리는 접수번호에 따른다.

 - 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따르고, 부기등기 상호간의 순위는 부기등기의 순위에 따른다.

 - 가등기에 의해 본등기를 한 경우의 본등기 순위는 가등기의 순위에 따른다.

2) 유치권(留置權)

의의

 - 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권으로서 등기할 수 없는 권리이다.

 - 말소기준등기보다 앞서서 성립되든 뒤에 성립되든 낙찰자가 인수부담해야 한다(민법 제320조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항).

3) 예고등기

의의

 - 예고등기 역시 그 등기싯점과 무관하게 말소되지 않고 남게되는 등기이다.

 - 예고등기는 당해 부동산에 관하여 소송이 진행 중임을 알리는 등기로서, 그 소송의 결과에 따라 낙찰자의 소유권이 박탈될 수도 있으므로 법조인이 아닌 일반인으로서는 절대로 응찰하지 말아야 한다.

 - 다만 그 법적분쟁의 내용을 상세히 알고 있고, 그 법적인 분쟁의 결과도 명백히 판단할 수 있는 입찰자라면 경우에 따라 여러 배수의 투자수익을 올릴 수도 있다(왜냐하면 일반인의 경우에는 예고등기가 되어 있는 물건에 입찰한다는 것이 불가능한 일이기 때문).

저당권말소예고등기의 경우

 - 근저당권의 존재유무를 다투는 소송으로서, 소유자(원고)가 승소하면 소유자는 다시 낙찰자를 상대로 소유권이전등기 말소청구소송을 제기할 것이기 때문에 무효인 저당권등기를 원인으로 해서 진행된 경매에서의 낙찰자는 소유권상실의 가능성이 있다.

 - 특별한 사정이 없는 한 입찰해서는 안된다.

4) 지상권등기 뒤에 저당권이 설정된 경우

 -지상권등기를 낙찰자가 인수부담하는 것이 원칙이다.

 - 하지만 지상권자와 저당권자가 동일인인 경우(통상적으로는 나대지상의 저당권자의 이익을 위하여 지상권등기를 한 경우임)에는 말소되는 경우도 있다.

 - 이런 경우에 저당권자에게 문의하면 그 상세한 내막을 알려주기도 하지만 구두(口頭) 는 위험할 수도 있으므로 법원의 자료를 보고 말소되는지를 확인할 필요가 있다.

***낙찰자가 잔금을 지불했는데도 불구하고 소유권을 상실하는 경우***

 (1) 예고등기가 설정된 경우

 (2) 권리분석의 실패로 인하여 말소기준등기보다 앞서서 보전가등기, 환매권등기, 처분금지가처분등기 등이 있었던 경우

 (3) 경매대상 부동산의 소유자가 임감증명서 등 등기서류를 위조하여 허위로 자신의 이름으로 소유권이전등기를 한 경우

 (4) 기타 처음부터 저당권등기가 부존재 또는 원인무효, 피담보채권의 불발생, 소멸되었던 경우

 - 예컨대 경매의 기초가 된 저당권등기가 진정한 소유자에 의하여 이뤄진 것이 아닌 원인무효의 것이라면 경락으로 인한 소유권이전등기도 원인무효등기이다(대판).

6.주택.상가임대차보호법의 분석

- 경매사고의 90% 이상이 주택임대차보호법과 관련하여 발생한다.

- 임대차보호법 중에서 부동산경매와 관련되는 부분은 4가지이다(대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임대차보호법이 적용되는 물적인 적용범위).

- 그들 중에서도 가장 중요한 것은 대항력의 문제이다.

- 나머지 3가지도 결국은 대항력을 알아보기 위함이다.

- 즉 임차인이 법원에서 얼마만큼의 우선변제 배당금을, 그리고 얼마만큼의 최우선변제 배당금을 받아 갈 수 있느냐 하는 것 자체에 관심이 있는 것이 아니라, 그런 것들을 연구하고 계산함으로써 결국은 선순위 임차인으로부터 낙찰자가 얼마만큼의 대항력을 받게 되는가를 계산해 내야 한다.

7.경매의 배당

1) 경매 집행비용

 - 공무원도 공짜로 일하는건 아닌만큼 경매를 진행하기위해 소요된 경비가 최우선적으로 공제된다. 대체적으로는 큰금액은 아니다

2) 체납세금

-해당 건물주의 체납세액 건강보험료 등은 2순위로 공제된다

3) 1순위 저당권자

 - 1순위 저당권자라 함은 해당 건물에 최선순위 세입자 혹은 최선순위 근저당 설정자가된다 여기서의 1순위 저당권자가 중요하다. 이때 세입자가 근저당보다 먼저 전입을 했는지 혹은 근저당보다 늦는지는 아주 중요한 문제이다 이때 세입자가 배당신청을 했는지 안했는지의 여부 또한 중요하니 알아두자