경매투자의 성공요건

경매투자의 성공조건

최근 부동산시장을 살펴보면 요지경속이다. 당초의 정부 의도대로라면 부동산시장이 상당한 침체기에 접어들었어야 함에도 수도권뿐만 아니라 광주권의 개발예정지는 시세가 올랐다는 소리만 들릴 뿐 가격이 내렸다는 소리를 듣기 어렵다.

그렇다면 경매시장은 어떤가? 일반 부동산시장과 달리 8.31대책 이후 아파트를 비롯하여 대부분 종목에서 낙찰가율이 하락하다 최근 들어 다시 상승세로 돌아섰다.

아파트의 경우 지난해 8월 84.38%를 정점으로 이후 올해 1월 78.53%까지 줄곧 하락했지만 2월에 80.57%로 상승했다. 전 종목 평균 낙찰가율도 지난해 8월 69.34%를 기록한 이래 12월 64.49%를 기록하기까지 4개월 연속 내리막길이었으나 올해 1월 66.49%로 2% 상승한 이후 지난 8월에는 69.5%로 재차 상승하는 등 2개월 연속 상승세를 타고 있다.

이러한 경매시장에서 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰을 받기란 여간 쉬운 일이 아니다. 더불어 성공적인 투자라면 낙찰을 받는데 그치는 것이 아니라 적정한 가격에 낙찰을 받는다는 것인데 경쟁이 심할수록 낙찰가율도 올라가기 때문에 이 또한 쉽지가 않다. 그렇다면 성공적인 경매투자를 위한 조건은 무엇일까?

성공적인 경매투자 첫걸음은 투자할 만한 물건을 선정하는 데에서 비롯되고 관심물건은 투자목적을 분명히 해야 한다. 부동산을 투자하여 향후 자산가치가 상승하기까지 기다렸다가 되팔아 시세차익을 노릴 것인지, 임대수익을 목적으로 취득할 것인지, 실거주 목적으로 취득할 것인지, 아니면 개발이나 리모델링을 통한 임대·분양을 염두에 두고 취득할 것인지를 분명히 하라는 얘기다.

취득목적이 분명해지면 물건의 상태, 관심지역 및 투자할 종목이 자연스럽게 정해지게 된다. 투자목적이 분명하지 않은 ‘무조건식’ 투자나 ‘아무거나식’의 투자는 대부분 물건을 취득하고도 마음에 들어 하지 않거나 이런 저런 이유를 들어 매각을 불허가요청을 하거나 입찰보증금을 포기하는 최악의 상황에 처할 수도 있기 때문이다.

우리나라 민법에는 부동산을 토지와 건물로 구분하여 사용, 수익, 처분할 수 있도록 도어 있다. 즉, 어떤 이유로 토지와 그 지상의 건물의 소유자가 다를 수도 있는 것이다.

그런데 가끔 경매에서도 ‘토지 별도등기 있음’ 이라는 대지권이 미등기된 공동주택이 경매물건으로 나오기도 한다. 이처럼 대지권 미등기 건물이 경매되는 경우에 입찰에 응하는 초보자는 혼란스럽다.

대지권 등기 없는 집합건물에는 두 가지로 분류할 수 있는데 첫째, 실제로 대지사용권이 없는 경우(서울의 경우 시유지상에 건축된 집합건물, 연립주택 등에서 발견된다.) 둘째, 대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우로 나누어 볼 수 있다.

두 번째 경우가 문제가 되는데 대법원은 민법 제358조 본문 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다’는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에 종된 권리에도 유추 적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 하였다.

여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며 위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대해서도 다른 후순위 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시한 바 있다.

이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부동산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 ‘대지권 미등기’라고 기재하게 되는데 이 경우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미한다.

따라서 응찰자는 ‘토지별도 등기’ 가 있는 경우에는 감정평가서를 꼼꼼히 살펴보고 미등기이지만 대지부분에 대한 감정평가가 되어 있다면 대지권의 같이 낙찰받는 것이다. 하지만 이와 반대로 된다면 건물은 구입하였는데 땅은 구입하지 않았다면 나중에 토지를 구입하든지 지료사용료를 지불해야 할 것이다.